14.05.2024
Однако существует множество нюансов, которые необходимо учесть, например, оценка рентабельности квартиры, уборка и стирка гостевых полотенец. Если некоторые задачи кажутся сложными, можно обратиться к специалистам, но в этом случае доход будет меньше.
Для превращения краткосрочной аренды в бизнес необходимо определить, кто и как будет выполнять ремонтные работы, встречать и провожать гостей, отвечать на отзывы и сотрудничать с соседями. Важно понять, как начать и сделать посуточную аренду выгодной.
Согласно законодательству, сдавать в аренду можно как жилую, так и коммерческую недвижимость. Глава 35 Гражданского кодекса регулирует правила аренды жилых помещений. Если своевременно оплачивать налоги и поддерживать хорошие отношения с соседями, проблем возникнуть не должно.
Кроме того, с 3 апреля 2024 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе, которые окончательно урегулировали вопрос краткосрочной аренды жилья. Теперь сдавать квартиру посуточно можно только при соблюдении прав и интересов соседей, а также правил содержания общего имущества. Также необходимо установить счётчики.
Апартаменты, которые считаются нежилой недвижимостью согласно законодательству, также можно сдавать. Ограничений нет, и рекомендации для сдачи те же, что и для квартир: финансовая ответственность и уважение прав соседей. Отличие заключается лишь в форме документа, который подписывается между собственником помещения и арендатором. Квартиры сдаются по договору найма, а апартаменты — по договору аренды.
Сдать квартиру посуточно возможно даже без статуса собственника, если получено согласие владельца. В таком случае оформляется нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями или разрешение на субаренду квартиры. Первый арендатор заключает долгосрочный договор, а затем получает возможность сдавать квартиру посуточно.
Рынок краткосрочной аренды частично регулируется статьёй 17 Жилищного кодекса РФ, которая запрещает использование квартир для предоставления гостиничных услуг. Таким образом, в квартирах нельзя открывать хостелы. Сегодня открытие мини-отеля в многоквартирном жилом доме возможно только в нежилом помещении, которое оснащено системами звукоизоляции, противопожарными средствами и охранной сигнализацией.
Вот как можно сдать квартиру посуточно:
· Разместить объявление самостоятельно, искать клиентов, заселять и выселять их.
· Воспользоваться услугами риелтора, который займётся поиском арендаторов.
· Заключить договор доверительного управления с управляющим, который будет искать клиентов и следить за чистотой и порядком в квартире.
Преимущество самостоятельного управления заключается в том, что вся прибыль остаётся у арендодателя. Однако в этом случае вам придётся справляться с большим количеством задач самостоятельно.
Выбор эффективной платформы для размещения объявления и дальнейшие действия:
1. Выберите подходящую платформу для размещения объявления.
2. Составьте текст объявления.
3. Следите за поступающими сообщениями и обрабатывайте их.
4. Встречайте и провожайте арендаторов.
5. Контролируйте наличие чистого постельного белья, полотенец и необходимых предметов гигиены.
Продвижение объявления и привлечение клиентов:
1. Разработайте стратегию продвижения объявления.
2. Предложите акции и специальные предложения для привлечения клиентов.
Помощь риелтора:
1. Риелтор может взять на себя поиск арендаторов за определённую комиссию.
2. Арендодатель продолжает контролировать хозяйственно-бытовые вопросы и логистику.
Процесс заключения договора краткосрочной аренды включает обязательное оформление соглашения, даже если арендатор планирует остаться в квартире только на одни сутки. Этот документ служит защитой для обеих сторон, и его письменное оформление соответствует требованиям статьи 674 Гражданского кодекса. Отсутствие договора может привести к невозможности ссылаться на показания свидетелей в случае возникновения споров. Кроме того, подписание договора может повысить чувство ответственности арендатора за предоставленное ему жильё.
Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Регистрация договора не требуется. Обычно в документе прописываются характеристики квартиры, продолжительность проживания арендатора, возможность раннего заезда и позднего выезда, а также другие условия, важные для арендодателя.
Стоимость аренды и порядок оплаты Обычно владельцы предпочитают получать всю сумму сразу, но можно разделить её пополам. В этом случае половина суммы вносится заранее, а вторая половина — после заселения. Если в договоре предусмотрен залог, об этом тоже следует упомянуть.
Опытные арендодатели считают, что даже небольшой залог дисциплинирует жильцов и они ведут себя аккуратнее.
Что указывается в договоре В договоре должны быть указаны:
· паспортные данные сторон;
· дата заключения договора;
· подписи сторон;
· ответственность за нарушение условий договора;
· описание квартиры, адрес, характеристики;
· опись имущества (можно оформить в виде приложения);
· срок аренды (количество дней проживания, время заезда и выезда);
· стоимость аренды за сутки;
· общая сумма оплаты за аренду;
· сумма залога и условия его возврата;
· порядок передачи квартиры (акт приёма-передачи);
· права и обязанности сторон.
Внимательные арендодатели иногда делают фотографии техники и мебели, чтобы контролировать износ и повреждения. Однако опыт показывает, что при краткосрочной аренде имущество изнашивается медленнее, потому что квартиру чаще убирают и арендаторы обычно проводят в ней меньше времени (обычно это туристы или командированные, которых интересует город).
Финансовая сторона аренды недвижимости
При сдаче квартиры посуточно важно соблюдать финансовую дисциплину и своевременно уплачивать налоги. Арендодатель должен выплачивать налоги вне зависимости от типа недвижимости и срока аренды.
Физические лица платят 13% налога на доход, а индивидуальные предприниматели — 6%. Самозанятые граждане имеют самую низкую ставку — 4%. Однако если арендатором является юридическое лицо, ставка повышается до 6%.
Существует ограничение по максимальному доходу за год для самозанятых — не более 2,4 млн рублей. Если у вас несколько объектов недвижимости, стоит рассчитать предполагаемый годовой доход перед оформлением самозанятости. Если доход превысит 2,4 млн рублей, потребуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.
За неуплату налогов начисляется штраф в размере 20% от суммы задолженности. В случае судебного разбирательства, если будет доказано умышленное уклонение от уплаты налогов, штраф может вырасти до 40%.
Сравнение долгосрочной и посуточной аренды жилья.
Разница в доходах между посуточной и долгосрочной арендой может быть значительной. При посуточной аренде учитываются такие факторы, как площадь квартиры, состояние, местоположение, транспортная доступность и близость к важным городским объектам. Также учитываются коммунальные платежи, бытовая химия и другие расходы, такие как мелкий ремонт, реклама и продвижение объявлений.
Квартиры-студии и однокомнатные квартиры считаются наиболее удобными для посуточной аренды из-за простоты ухода за ними. Опытные арендодатели отмечают, что существуют районы, популярные среди семей из трёх-пяти человек или небольших компаний, желающих провести выходные в новом городе. Это, например, курортные города или города Золотого кольца.
Предприимчивые арендодатели используют различные типы недвижимости, чтобы удовлетворить потребности потенциальных арендаторов. Однако большие квартиры требуют больше времени для окупаемости из-за своей стоимости и расходов на содержание.
Чем больше квартир в управлении, тем больше уборки, ремонта и контроля над процессом аренды. Клиенты могут использовать небольшие и большие квартиры для проведения вечеринок, и арендодатели стараются избегать таких жильцов, если только объект специально не предназначен для таких мероприятий.
Обычно это влияет на стоимость аренды, которая может быть в четыре-пять раз выше обычной суточной аренды для проживания.
При посуточной аренде важно определить целевую аудиторию и адаптировать жильё под их потребности. Хорошие фотографии и понятный текст в объявлении также играют важную роль.
Недостатки и риски краткосрочной аренды
Высокий доход от краткосрочной аренды возможен только при постоянном высоком спросе на сдаваемую квартиру. Это требует активного участия владельца.
Арендодателю следует реалистично оценить свои возможности. Если жить в одном конце города, работать в другом, а детей отправлять в школу или офис в третьем, то управлять квартирой и решать бытовые вопросы будет сложно.
Электронный ключ может облегчить заезд и выезд арендаторов, но всё равно нужно быть на связи, чтобы отвечать потенциальным клиентам.
Необходимо следить за наличием расходных материалов, качеством уборки, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или обновлять информационные материалы. Важно предоставлять постояльцам информацию о погоде, лучших кафе и интересных деталях города, например, о коте, спящем на козырьке банка.
Спрос на посуточную аренду зависит от сезона, даже в Санкт-Петербурге, популярном туристическом городе. Майские и новогодние праздники, лето — высокий сезон, осенью спрос снижается.
Пандемия 2020 года привела к временному параличу рынка краткосрочной аренды. Теперь этот фактор также следует учитывать.
При краткосрочной аренде существует риск повреждения имущества, даже при регулярном контроле со стороны арендодателя. Возможно воровство посуды и мелкой бытовой техники. Поэтому в договор аренды рекомендуется включать подробное описание имущества квартиры. Денежный залог также может служить хорошей гарантией, особенно в случае повреждения имущества, который не возвращается арендатору.
Как успешно сдавать квартиру посуточно: полезные советы.
Перед тем как начать сдавать квартиру посуточно, убедитесь, что она находится в хорошем состоянии и готова к приёму гостей.
- Устраните мелкие и крупные поломки, проведите косметический ремонт и генеральную уборку.
- Продумайте интерьер, избегая излишней навязчивости. Обратите внимание на детали, которые сделают ваше предложение привлекательным для гостей: например, возможность убрать чемодан или дорожную сумку.
- Следите за чистотой и свежестью постельного белья и домашнего текстиля. Обеспечьте наличие необходимой мебели и техники: кровати, дивана, обеденного стола, стульев, тумбочки, шкафа, холодильника, микроволновой печи, телевизора, фена и т. д.
- Не забудьте о постельных принадлежностях, полотенцах, чае, сахаре, соли, растительном масле, туалетной бумаге, мыле, геле для душа и средствах для уборки. Храните их в закрытом шкафчике, чтобы они были под рукой, но не на виду.
- Уберите личные и ценные вещи из квартиры, чтобы не создавать неудобств для гостей.
Для превращения краткосрочной аренды в бизнес необходимо определить, кто и как будет выполнять ремонтные работы, встречать и провожать гостей, отвечать на отзывы и сотрудничать с соседями. Важно понять, как начать и сделать посуточную аренду выгодной.
Согласно законодательству, сдавать в аренду можно как жилую, так и коммерческую недвижимость. Глава 35 Гражданского кодекса регулирует правила аренды жилых помещений. Если своевременно оплачивать налоги и поддерживать хорошие отношения с соседями, проблем возникнуть не должно.
Кроме того, с 3 апреля 2024 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе, которые окончательно урегулировали вопрос краткосрочной аренды жилья. Теперь сдавать квартиру посуточно можно только при соблюдении прав и интересов соседей, а также правил содержания общего имущества. Также необходимо установить счётчики.
Апартаменты, которые считаются нежилой недвижимостью согласно законодательству, также можно сдавать. Ограничений нет, и рекомендации для сдачи те же, что и для квартир: финансовая ответственность и уважение прав соседей. Отличие заключается лишь в форме документа, который подписывается между собственником помещения и арендатором. Квартиры сдаются по договору найма, а апартаменты — по договору аренды.
Сдать квартиру посуточно возможно даже без статуса собственника, если получено согласие владельца. В таком случае оформляется нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями или разрешение на субаренду квартиры. Первый арендатор заключает долгосрочный договор, а затем получает возможность сдавать квартиру посуточно.
Рынок краткосрочной аренды частично регулируется статьёй 17 Жилищного кодекса РФ, которая запрещает использование квартир для предоставления гостиничных услуг. Таким образом, в квартирах нельзя открывать хостелы. Сегодня открытие мини-отеля в многоквартирном жилом доме возможно только в нежилом помещении, которое оснащено системами звукоизоляции, противопожарными средствами и охранной сигнализацией.
Вот как можно сдать квартиру посуточно:
· Разместить объявление самостоятельно, искать клиентов, заселять и выселять их.
· Воспользоваться услугами риелтора, который займётся поиском арендаторов.
· Заключить договор доверительного управления с управляющим, который будет искать клиентов и следить за чистотой и порядком в квартире.
Преимущество самостоятельного управления заключается в том, что вся прибыль остаётся у арендодателя. Однако в этом случае вам придётся справляться с большим количеством задач самостоятельно.
Выбор эффективной платформы для размещения объявления и дальнейшие действия:
1. Выберите подходящую платформу для размещения объявления.
2. Составьте текст объявления.
3. Следите за поступающими сообщениями и обрабатывайте их.
4. Встречайте и провожайте арендаторов.
5. Контролируйте наличие чистого постельного белья, полотенец и необходимых предметов гигиены.
Продвижение объявления и привлечение клиентов:
1. Разработайте стратегию продвижения объявления.
2. Предложите акции и специальные предложения для привлечения клиентов.
Помощь риелтора:
1. Риелтор может взять на себя поиск арендаторов за определённую комиссию.
2. Арендодатель продолжает контролировать хозяйственно-бытовые вопросы и логистику.
Процесс заключения договора краткосрочной аренды включает обязательное оформление соглашения, даже если арендатор планирует остаться в квартире только на одни сутки. Этот документ служит защитой для обеих сторон, и его письменное оформление соответствует требованиям статьи 674 Гражданского кодекса. Отсутствие договора может привести к невозможности ссылаться на показания свидетелей в случае возникновения споров. Кроме того, подписание договора может повысить чувство ответственности арендатора за предоставленное ему жильё.
Договор составляется в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Регистрация договора не требуется. Обычно в документе прописываются характеристики квартиры, продолжительность проживания арендатора, возможность раннего заезда и позднего выезда, а также другие условия, важные для арендодателя.
Стоимость аренды и порядок оплаты Обычно владельцы предпочитают получать всю сумму сразу, но можно разделить её пополам. В этом случае половина суммы вносится заранее, а вторая половина — после заселения. Если в договоре предусмотрен залог, об этом тоже следует упомянуть.
Опытные арендодатели считают, что даже небольшой залог дисциплинирует жильцов и они ведут себя аккуратнее.
Что указывается в договоре В договоре должны быть указаны:
· паспортные данные сторон;
· дата заключения договора;
· подписи сторон;
· ответственность за нарушение условий договора;
· описание квартиры, адрес, характеристики;
· опись имущества (можно оформить в виде приложения);
· срок аренды (количество дней проживания, время заезда и выезда);
· стоимость аренды за сутки;
· общая сумма оплаты за аренду;
· сумма залога и условия его возврата;
· порядок передачи квартиры (акт приёма-передачи);
· права и обязанности сторон.
Внимательные арендодатели иногда делают фотографии техники и мебели, чтобы контролировать износ и повреждения. Однако опыт показывает, что при краткосрочной аренде имущество изнашивается медленнее, потому что квартиру чаще убирают и арендаторы обычно проводят в ней меньше времени (обычно это туристы или командированные, которых интересует город).
Финансовая сторона аренды недвижимости
При сдаче квартиры посуточно важно соблюдать финансовую дисциплину и своевременно уплачивать налоги. Арендодатель должен выплачивать налоги вне зависимости от типа недвижимости и срока аренды.
Физические лица платят 13% налога на доход, а индивидуальные предприниматели — 6%. Самозанятые граждане имеют самую низкую ставку — 4%. Однако если арендатором является юридическое лицо, ставка повышается до 6%.
Существует ограничение по максимальному доходу за год для самозанятых — не более 2,4 млн рублей. Если у вас несколько объектов недвижимости, стоит рассчитать предполагаемый годовой доход перед оформлением самозанятости. Если доход превысит 2,4 млн рублей, потребуется регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.
За неуплату налогов начисляется штраф в размере 20% от суммы задолженности. В случае судебного разбирательства, если будет доказано умышленное уклонение от уплаты налогов, штраф может вырасти до 40%.
Сравнение долгосрочной и посуточной аренды жилья.
Разница в доходах между посуточной и долгосрочной арендой может быть значительной. При посуточной аренде учитываются такие факторы, как площадь квартиры, состояние, местоположение, транспортная доступность и близость к важным городским объектам. Также учитываются коммунальные платежи, бытовая химия и другие расходы, такие как мелкий ремонт, реклама и продвижение объявлений.
Квартиры-студии и однокомнатные квартиры считаются наиболее удобными для посуточной аренды из-за простоты ухода за ними. Опытные арендодатели отмечают, что существуют районы, популярные среди семей из трёх-пяти человек или небольших компаний, желающих провести выходные в новом городе. Это, например, курортные города или города Золотого кольца.
Предприимчивые арендодатели используют различные типы недвижимости, чтобы удовлетворить потребности потенциальных арендаторов. Однако большие квартиры требуют больше времени для окупаемости из-за своей стоимости и расходов на содержание.
Чем больше квартир в управлении, тем больше уборки, ремонта и контроля над процессом аренды. Клиенты могут использовать небольшие и большие квартиры для проведения вечеринок, и арендодатели стараются избегать таких жильцов, если только объект специально не предназначен для таких мероприятий.
Обычно это влияет на стоимость аренды, которая может быть в четыре-пять раз выше обычной суточной аренды для проживания.
При посуточной аренде важно определить целевую аудиторию и адаптировать жильё под их потребности. Хорошие фотографии и понятный текст в объявлении также играют важную роль.
Недостатки и риски краткосрочной аренды
Высокий доход от краткосрочной аренды возможен только при постоянном высоком спросе на сдаваемую квартиру. Это требует активного участия владельца.
Арендодателю следует реалистично оценить свои возможности. Если жить в одном конце города, работать в другом, а детей отправлять в школу или офис в третьем, то управлять квартирой и решать бытовые вопросы будет сложно.
Электронный ключ может облегчить заезд и выезд арендаторов, но всё равно нужно быть на связи, чтобы отвечать потенциальным клиентам.
Необходимо следить за наличием расходных материалов, качеством уборки, координировать работу персонала, отвечать на вопросы гостей или обновлять информационные материалы. Важно предоставлять постояльцам информацию о погоде, лучших кафе и интересных деталях города, например, о коте, спящем на козырьке банка.
Спрос на посуточную аренду зависит от сезона, даже в Санкт-Петербурге, популярном туристическом городе. Майские и новогодние праздники, лето — высокий сезон, осенью спрос снижается.
Пандемия 2020 года привела к временному параличу рынка краткосрочной аренды. Теперь этот фактор также следует учитывать.
При краткосрочной аренде существует риск повреждения имущества, даже при регулярном контроле со стороны арендодателя. Возможно воровство посуды и мелкой бытовой техники. Поэтому в договор аренды рекомендуется включать подробное описание имущества квартиры. Денежный залог также может служить хорошей гарантией, особенно в случае повреждения имущества, который не возвращается арендатору.
Как успешно сдавать квартиру посуточно: полезные советы.
Перед тем как начать сдавать квартиру посуточно, убедитесь, что она находится в хорошем состоянии и готова к приёму гостей.
- Устраните мелкие и крупные поломки, проведите косметический ремонт и генеральную уборку.
- Продумайте интерьер, избегая излишней навязчивости. Обратите внимание на детали, которые сделают ваше предложение привлекательным для гостей: например, возможность убрать чемодан или дорожную сумку.
- Следите за чистотой и свежестью постельного белья и домашнего текстиля. Обеспечьте наличие необходимой мебели и техники: кровати, дивана, обеденного стола, стульев, тумбочки, шкафа, холодильника, микроволновой печи, телевизора, фена и т. д.
- Не забудьте о постельных принадлежностях, полотенцах, чае, сахаре, соли, растительном масле, туалетной бумаге, мыле, геле для душа и средствах для уборки. Храните их в закрытом шкафчике, чтобы они были под рукой, но не на виду.
- Уберите личные и ценные вещи из квартиры, чтобы не создавать неудобств для гостей.